Verificá qué ley aplica a tu contrato de alquiler, calculá el ajuste correcto según el marco legal vigente y conocé tus derechos como inquilino o propietario.
El régimen de alquileres en Argentina cambió radicalmente con el DNU 70/2023. Entendé las diferencias entre la Ley 27.551 y el nuevo esquema de libre negociación.
Determiná si tu contrato se rige por la Ley 27.551 o el DNU 70/2023 según la fecha de firma.
Calculá el ajuste que corresponde según el índice y la frecuencia que establece la ley aplicable a tu contrato.
Conocé plazos, depósitos, rescisión anticipada y notificación de ajuste según el régimen vigente.
Resolvé qué pasa con contratos firmados entre la Ley 27.551 y el DNU 70/2023.
Los alquileres en Argentina se regulan por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), modificado por la Ley 27.551 de Alquileres (2020) y posteriormente por el DNU 70/2023 (Decreto de Necesidad y Urgencia). La Ley 27.551 introdujo el ICL obligatorio, el ajuste anual y el plazo mínimo de 3 años. El DNU 70/2023 derogó esas restricciones, devolviendo la libre negociación a las partes. Los contratos firmados bajo la Ley 27.551 mantienen sus condiciones hasta su vencimiento.
El índice de ajuste y la frecuencia dependen de la fecha de firma de tu contrato y del régimen legal aplicable.
Nuevo Alquiler = Alquiler × (ICL actual ÷ ICL inicio) — Ajuste anual Para contratos firmados antes del DNU 70/2023, el ajuste es obligatoriamente anual y exclusivamente por ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA). No se puede cambiar de índice ni de frecuencia hasta que el contrato venza.
Para contratos firmados después del DNU 70/2023, las partes eligen libremente el índice (ICL, IPC, CER, Casa Propia, porcentaje fijo) y la frecuencia de ajuste (mensual a anual).
Importante: el DNU 70/2023 no tiene efecto retroactivo. Los contratos existentes mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento natural.
Las dos normas que definen el régimen de alquileres en Argentina, con diferencias sustanciales en cada aspecto regulado.
Nuevo Alquiler = Alquiler × (1 + Índice Pactado ÷ 100) — Frecuencia libre Bajo el DNU 70/2023, las principales modificaciones son: eliminación del ICL como índice obligatorio, libertad para pactar cualquier frecuencia de ajuste, retorno al plazo mínimo de 2 años del CCCN, y eliminación del tope al depósito de garantía.
Los contratos nuevos pueden usar ICL, IPC, CER, IPIM, Casa Propia, CAC, UVA, o cualquier otro índice que las partes acuerden. También pueden usar un porcentaje fijo predeterminado.
La rescisión anticipada del inquilino se rige por el art. 1221 del CCCN: después de 6 meses puede rescindir con preaviso de 1 mes y pago de indemnización.
3 casos prácticos que muestran cómo se aplica el ajuste de alquiler bajo diferentes regímenes legales: Ley 27.551, DNU 70/2023 y contratos transicionales.
Punto por punto, las diferencias entre los dos regímenes legales que regulan los alquileres en Argentina.
9 preguntas frecuentes sobre el marco legal de alquileres en Argentina, la Ley 27.551 y el DNU 70/2023.
Depende de la fecha de firma: contratos firmados antes del 20/12/2023 se rigen por la Ley 27.551 (ajuste anual por ICL). Contratos firmados después del DNU 70/2023 (publicado el 21/12/2023) se rigen por el Código Civil y Comercial con libertad de pactar índice y frecuencia de ajuste.
El DNU 70/2023 derogó los artículos de la Ley 27.551 que imponían: plazo mínimo de 3 años, ajuste anual obligatorio, uso exclusivo del ICL y restricciones al depósito de garantía. Ahora, las partes negocian libremente todos estos términos.
Bajo la Ley 27.551 era de 3 años. El DNU 70/2023 restableció el mínimo del Código Civil: 2 años para vivienda habitual. Las partes pueden pactar plazos mayores. Para uso no habitacional (comercial), no hay plazo mínimo específico.
Sí. Los contratos firmados bajo la Ley 27.551 mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento. El DNU 70/2023 aplica a contratos nuevos firmados después del 29/12/2023 (fecha de publicación en Boletín Oficial). No tiene efecto retroactivo.
Sí. El DNU habilita cualquier frecuencia de ajuste: mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual. Lo más habitual en el mercado son ajustes trimestrales o cuatrimestrales por ICL o IPC.
Bajo la Ley 27.551, el depósito máximo era 1 mes de alquiler al valor del último mes del contrato. El DNU 70/2023 eliminó esa restricción: el propietario puede pedir el depósito que las partes acuerden (habitualmente 1-3 meses).
Ley 27.551: ICL (Índice de Contratos de Locación, BCRA) obligatorio, ajuste anual. DNU 70/2023: libre elección — ICL, IPC, CER, Casa Propia, CAC, o porcentaje fijo pactado. El índice debe estar especificado en el contrato.
Sí. El inquilino puede rescindir con 1 mes de preaviso después de transcurridos los primeros 6 meses. Si rescinde durante el primer año, paga una indemnización de 1,5 meses de alquiler. Después del primer año, la indemnización es de 1 mes (art. 1221 CCCN).
Si el contrato no establece un índice, aplica la regla supletoria del Código Civil: el ajuste se determina por IPC. En la práctica, es recomendable siempre especificar el índice en el contrato para evitar disputas.
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