Calculá el alquiler de oficinas, locales comerciales y galpones industriales. Incluí expensas comerciales, impuestos, servicios y depósito de garantía para conocer el costo operativo total.
Los alquileres comerciales se negocian libremente entre las partes. Los precios por metro cuadrado, depósitos y plazos contractuales son significativamente diferentes al mercado residencial.
Calculá el alquiler multiplicando la superficie del local, oficina o galpón por el precio por metro cuadrado de la zona.
Sumá expensas comerciales, ABL, tasas municipales, IIBB y servicios para obtener el costo operativo real.
Los depósitos comerciales son más altos: 2-6 meses para locales, hasta 12 meses para galpones con inversión.
Cada tipo de inmueble comercial tiene precios por m², expensas y condiciones contractuales muy diferentes.
El alquiler comercial se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación con total libertad contractual. A diferencia del residencial, no existen restricciones de índice, frecuencia de ajuste ni depósito máximo. Los precios se determinan por metro cuadrado según ubicación, categoría del inmueble y tipo de actividad comercial. El costo total incluye alquiler base, expensas comerciales (significativamente más altas que las residenciales), ABL, tasas municipales y servicios como electricidad trifásica, seguridad y climatización central.
Multiplicá la superficie por el precio por metro cuadrado de la zona y sumá los costos operativos para obtener el costo total mensual.
Costo Total = (Superficie m² × $/m²) + Expensas + ABL + Servicios El alquiler comercial se cotiza por metro cuadrado. Los precios varían enormemente según el tipo de inmueble, la ubicación y la categoría. Los costos operativos (expensas, servicios, tasas) pueden representar entre un 10% y un 30% adicional al alquiler base.
Las oficinas de categoría premium (A y A+) en CABA (Catalinas, Puerto Madero, Retiro) se cotizan en dólares. Los locales comerciales y galpones industriales generalmente se cotizan en pesos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.
El depósito de garantía en locaciones comerciales es significativamente más alto que en vivienda: 2-3 meses para oficinas, 3-4 meses para locales, y 6-12 meses para galpones que requieren inversiones del inquilino.
Cada segmento del mercado comercial tiene precios, expensas y condiciones contractuales diferenciadas.
Costo Operativo = Alquiler + Expensas + ABL + Servicios + Seguro + IIBB Locales comerciales: ideales para retail, gastronomía y servicios. Los precios dependen fuertemente de la ubicación y visibilidad (planta baja con vidriera vs. piso alto). Las expensas incluyen mantenimiento de áreas comunes y seguridad del edificio.
Oficinas: clasificadas en categorías (A+, A, B, C). Las de categoría A+ y A incluyen servicios premium (climatización central, seguridad 24hs, pisos técnicos). Las categorías B y C son más económicas pero con menos prestaciones.
Galpones y depósitos: el precio por m² es menor pero las superficies son grandes (500-5.000+ m²). Generalmente sin expensas (inmuebles independientes). Los depósitos de garantía son los más altos del mercado comercial.
3 casos reales del mercado comercial argentino: local en avenida, oficina corporativa y galpón industrial, con desglose completo de costos.
Más allá del alquiler base, los costos operativos pueden representar un 10-30% adicional según el tipo de inmueble y sus prestaciones.
9 preguntas frecuentes sobre alquileres de locales, oficinas y galpones en Argentina: precios, depósitos, impuestos y condiciones contractuales.
No. Los alquileres comerciales nunca estuvieron alcanzados por las restricciones de la Ley 27.551 (ICL obligatorio, ajuste anual). Se rigen por el Código Civil y Comercial con total libertad para pactar índice, frecuencia de ajuste, plazo y depósito. El DNU 70/2023 amplió esa libertad también a los residenciales.
El Código Civil no establece un plazo mínimo específico para locaciones comerciales. En la práctica, los contratos de locales comerciales van de 2 a 5 años, las oficinas de 2 a 3 años, y los galpones industriales de 3 a 10 años. El plazo se negocia según la inversión del inquilino.
No hay restricción legal. En el mercado comercial es habitual pedir entre 2 y 6 meses de depósito de garantía, dependiendo del tipo de inmueble y las mejoras que el inquilino deba realizar. Para galpones industriales con grandes inversiones, pueden pedir hasta 12 meses.
Las expensas comerciales incluyen mantenimiento de áreas comunes, seguridad 24hs, limpieza de espacios compartidos, ascensores de carga, climatización central, y a veces generador eléctrico. Suelen ser significativamente más altas que las residenciales: $100.000-$500.000+/mes en oficinas de categoría.
El IIBB es un impuesto provincial que paga quien ejerce actividad comercial, no el propietario del inmueble. Sin embargo, el costo del IIBB sobre la facturación impacta en la rentabilidad del negocio del inquilino. La alícuota varía por provincia y actividad (1,5%-5%).
Alquiler mensual = Precio por m² × Superficie del local. Los precios por m² varían enormemente: $5.000-$15.000/m² en barrios residenciales, $15.000-$40.000/m² en avenidas comerciales, $40.000-$80.000+/m² en shoppings y zonas premium.
Sí, es lo habitual. El propietario factura el alquiler con IVA si es Responsable Inscripto (21% para alquileres comerciales). Si el propietario es Monotributista, no agrega IVA pero tiene topes de facturación. El inquilino puede deducir el IVA del alquiler en su declaración.
Los más utilizados son: IPC (inflación general), CAC (Cámara Argentina de la Construcción, para inmuebles industriales), CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), dólar (para locales premium) o porcentaje fijo pactado. El ICL es menos común en el segmento comercial.
El inquilino puede realizar mejoras con autorización del propietario. Las mejoras locativas (pintura, reparaciones menores) corren por cuenta del inquilino. Las mejoras estructurales (refacciones mayores) pueden negociarse como deducción del alquiler o como inversión del propietario.
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